Ipari ingatlan belső arányai

Miért különbözőek ennyire az ipari ingatlanok? Miért nehéz megtalálni az ideálist? Ebben a cikkben igyekszem azokat a fontosabb összefüggéseket feltárni, amivel a gyakorlatban találkozik az eladó ipari ingatlant kereső.

Az ipari ingatlanok sokféle célra és szakma követelményei szerint épültek, emiatt változatos  belső és külső aránnyal találkozhatunk. Ezt a helyzetet még tovább színesíti, hogy az idő múlásával további más követelményeknek kell megfelelni egy ipari létesítménynek. Érdemes számba venni azokat a tendenciákat, amik a jelenlegi épület állományhoz vezettek. Ennek ismeretében könnyebb eligazodni az egyes ipari ingatlan épület fajták között. 

Az első és legfontosabb arány egy ipari ingatlan esetén, a beépített terület és a szabad földterület aránya. Ezt korábban nem szabályozták ennyire erősen, ezért a régi építésű ipari ingatlanoknál találkozhatunk 60-80%-os beépítettséggel. Egy a létesítménynek szerzett joga, a mai szabályozástól eltérő, de a használatbavétel időpontjában érvényes szabályokkal működni és üzemelni. Egészen addig, amíg egy Tulajdonos nem folyamodik (pl. átépítés céljára) építési engedélyért.
Ebben az esetben már az egész ingatlannak kell megfelelnie a jelenlegi (2024-es) építési szabályoknak, ami akár jelentős bontási feladatokkal járhat.
Jelenleg a GIP és GKSZ övezetekben maximálisan beépíthetőség 30-50%-os.

Második arány ipari ingatlanokkal kapcsolatban az építményen belüli üzem/raktár – iroda – bemutatóterem/üzlet – szociális blokk – egyéb területek egymáshoz viszonyított aránya. Ezeket többé-kevésbé minden ipari ingatlan tartalmazza. 
Ipari ingatlan esetén a legfontosabb területek az üzem/raktár, amely általában egy vagy több részből álló nagy „téglatestek” a telken belül. A szociális és iroda rész vagy a fő épületen belül, vagy ezen kívül, mint fejépület helyezkedik el. 
Amennyiben raktárról van szó és a logisztikai tevékenység a leghangsúlyosabb, akkor jellemző a 10% körüli iroda és 90% raktár elosztás. Itt az iroda területbe beleértendő a szociális és kiszolgáló rész is. Egy raktárat jellemzően kevesebb ember működteti, mint egy gyártó építményt. 
Ha gyártásról beszélünk, akkor a legnagyobb arányt a gyártó vagy üzemi terület adja, de szorosan kapcsolódik raktár is a termeléshez. Ezek alapanyag raktár, félkész termék raktár és készáru raktárra tagolódnak. Ezek mérete és helye függ az adott gyártási technológiától amit kiszolgálnak. Előfordul, hogy ezek nem mindig különülnek el helyiségenként, de mindenképpen szükséges ezen szempontokra is figyelni, ipari ingatlan választása esetén.

Harmadik arány az ipari telkeken fejlesztéskor megkövetelt zöldfelület aránya. Ez a különböző szabályozásokban általában 20-35% között mozog, amely azt adja meg, hogy az adott ipari telek esetén, a beépített terület mellett mekkora szabad zöld területet kell megtartani burkolat, és beépítés nélkül. Telken belüli közlekedés és parkolás szempontjából is, fontos szám.

További szempontok és összefüggések is felmerülnek, ipari ingatlanok vizsgálata vagy keresése kapcsán.

Bármely kérdés esetén keressen a Kapcsolat oldal elérhetőségein.

Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő